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买房不过户有什么风险?什么情况无法过户?

来源:房天下知识   发布时间:2018-01-04

我国《物权》明确规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依登记发生效力,未经登记,不发生效力,但律另有规定的除外。由于房屋属于不动产,因此,在房屋买卖中,即使买方按照合同约定交纳了购房款,并已住进购买房屋,如果没有及时办理房屋过户手续,仍然会承担一定的律风险。下面小编就告诉您买房不过户会有的风险和无过户的情形。

一、买房不过户有什么风险?

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风险一:房屋遭恶意

当房屋价格波动比较大的时候,有些房屋所有权人会利用买主没有办理过户登记手续的漏洞,将已但仍在自己名下的房屋再次给第三人。

如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通的情形,那么,根据《合同》第五十二条的规定,房屋的买方可以请求院确认房屋所有权人与第三人签订的房屋买卖合同无效,然后要求房屋所有权人继续履行合同。

如果第三人不存在与原房主恶意串通行为,仅基于对房屋登记公示公信原则的信赖,并支付了房屋合理的价格,合取得了房屋的所有权,那么,买方只能要求房屋所有权人承担违约责任。

风险二:房屋遇院查封

在二手房的买卖过程中,有不少房屋所有权人因为有债务纠纷,所以担心房屋被国家机关查封而急于将名下房屋转让的情形。

如果在签订房屋买卖合同的时候,房屋所有权人明知的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施,合同一般认定为无效。因此给买方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。

如果房屋被查封的情形出现在办理房屋过户手续的过程中,并在合同履行期届满仍未能办理房屋查封解除手续的,买方可以请求解除合同并要求房屋所有权人承担相应的违约责任。

风险三:房屋无权处分

在房屋买卖的实际操作中,房屋所有权人基于节约时间成本和便于交易的考虑,往往会委托代理人办理手续。买方在签订房屋买卖合同时,一定要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。

如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同,事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权,那么买方与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。

合同无效或撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方均存在过错的,应当各自承担相应的责任。

二、哪些情况下买的房子没办过户?

情况一:未解除抵押的房产

目前房价之高,不少卖家的房子都是以贷款的方式购买的,未还清银行的房子叫做抵押房。根据规定,必须是无抵押状态的房子,才能办理过户。

因此,购买此类的房子,买家需要先到银行办理解押(所谓的赎楼)。如果房子还做了担保欠款,买家必须还清担保的钱,才能办理解押。

情况二:被有关部门查封的房产

不小心买到被查封的房子有可能无交易。房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。

原因可能是房价大涨,卖家与第三方合谋伪造债权关系,让院查封房产使交易终止,也可能卖家的房屋登记上属于卖家,但是根据规定为家人共有,共有人提起诉讼,查封了房产。

情况三:卖方未经产权人同意的房产

如果房子有多个共有产权人,买房一定要征得所有共有人的同意。共有人不同意的,买卖则无效。即使完成了过户之后产权人追究起来,你也只能退房。

过户时,必须要所有的共有产权人到场签字,有人来不了的,要对方提供经过公证的授权书,尽可能的降低毁约风险。

情况四:卖家没提供房产证

没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋的归属,如果买没房产证的房子要承担很大的风险,权利也没有保障。

情况五:正在出租的房屋

我国律原则之一的“买卖不破租约”也就是说房屋买卖不能对抗先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更,只要租房合同还没有到期,租客就有权利住在里面,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

情况六:产权因为违规搭建被冻结

如果房屋有违建,按照有关规定,在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合途径抵押贷款的。

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